En copropriété, la difficulté n'est pas technique : elle est juridique et collective. Le toit est en principe une partie commune (son statut est fixé par l'acte de base ou, à défaut, par la loi) ; la décision se prend en assemblée générale et, si la production ne sert pas qu'aux parties communes, elle doit être répartie entre des ménages qui ne consomment pas au même moment. Cette page détaille le chemin, de la mise à l'ordre du jour jusqu'au raccordement. Les règles de partage d'énergie dépendent de la région : la Wallonie et Bruxelles sont détaillées ici ; pour la Flandre, consultez la page de vlaanderen.be consacrée au partage d'énergie dans un immeuble à appartements (en néerlandais).
Le partage d'énergie entre occupants d'un même bâtiment est encadré dans les trois Régions (Wallonie, Bruxelles et Flandre), chacune avec ses propres règles. Ce partage ne demande pas de créer une communauté d'énergie : les communautés d'énergie sont une formule distincte, prévue pour un partage à plus grande échelle, par exemple à l'échelle d'un quartier. En pratique, installer des panneaux solaires en copropriété en Belgique peut ressembler à un défi administratif : il faut réunir la majorité requise en assemblée générale et régler la question des éventuels certificats verts, qui reviennent au producteur de l'installation, à désigner clairement (la copropriété ou le copropriétaire qui a investi). Vous risquez de voir votre projet stagner face aux hésitations de vos voisins ou aux incertitudes sur le financement.
Cet article clarifie le cadre juridique actuel et les modalités de répartition des coûts pour vous aider à préparer le vote et le montage de votre installation collective. Nous faisons le point sur les étapes clés, du vote des copropriétaires à la gestion des compteurs.
Le cadre légal des panneaux solaires en copropriété en Belgique
En Belgique, l'installation photovoltaïque en copropriété requiert en principe un vote à la majorité des deux tiers en assemblée générale, car la pose de panneaux sur le toit commun est un travail affectant les parties communes (art. 3.88 du Code civil). Le toit est en principe une partie commune : l'acte de base précise son statut et, s'il ne dit rien, la loi présume communes les parties à l'usage de tous les copropriétaires (art. 3.84 du Code civil). Y poser des panneaux, qu'ils servent un seul lot ou tout l'immeuble, relève donc en règle générale d'un vote de l'assemblée générale ; le Code prévoit toutefois une procédure distincte pour certains équipements liés à l'énergie installés aux frais d'un copropriétaire (article 3.82, § 2), présentée plus bas.
Obtenir l'aval de l'assemblée générale des copropriétaires
Les travaux qui affectent les parties communes, comme la pose de panneaux sur le toit commun, se votent en principe à la majorité des deux tiers des voix (art. 3.88 du Code civil) ; les abstentions et les votes blancs ou nuls ne sont pas comptés. L'assemblée ne délibère valablement que si le quorum est atteint : plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et détiennent au moins la moitié des quotes-parts, ou les copropriétaires présents ou représentés détiennent plus des trois quarts des quotes-parts. À défaut, une deuxième assemblée est réunie au moins quinze jours plus tard et délibère sans condition de quorum.
Vous devez solliciter le syndic pour inscrire votre projet à l'ordre du jour. Envoyez-lui votre proposition par écrit : il l'inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire s'il la reçoit au moins trois semaines avant le début de la période de réunion fixée par le règlement d'ordre intérieur. Reçue plus tard, elle est inscrite à l'assemblée suivante.
En principe, deux tiers des voix pour les travaux qui affectent les parties communes, comme la pose de panneaux sur le toit commun (art. 3.88 du Code civil). Les abstentions et les votes blancs ou nuls ne sont pas comptés.
Distinguez bien le projet collectif de l'usage strictement privatif lors du scrutin. Veillez toujours à la conformité de votre demande avec les statuts régissant votre copropriété spécifique.
Droit d'usage du toit et distinction des parties communes
Consultez votre acte de base pour vérifier le statut juridique de la toiture. Les parties communes sont en copropriété forcée : chaque lot comprend une partie privative et une quote-part dans les éléments communs (articles 3.78 et 3.84 du Code civil), ce qui limite toute initiative personnelle isolée.
Un droit de jouissance exclusive sur la toiture ne vaut pas, à lui seul, autorisation de travaux : la toiture reste une partie commune et les travaux qui la touchent relèvent en principe d'une décision de l'assemblée générale (articles 3.85 et 3.88 du Code civil). Ce droit ne dispense pas non plus d'un éventuel permis d'urbanisme (voir la FAQ).
En règle générale, la pose de modules sur la toiture commune, qu'ils servent un seul lot ou tout l'immeuble, relève d'un vote de l'assemblée générale (article 3.88 du Code civil). L'article 3.82, § 2 du Code civil prévoit toutefois une procédure distincte pour certains équipements liés à l'énergie installés aux frais d'un copropriétaire : demandez à votre syndic ou à un notaire si elle peut s'appliquer à votre projet.
Avant la pose, informez l'assureur de l'immeuble pour vérifier que l'installation est couverte par la police de la copropriété.
Qui finance et qui profite de l'énergie produite ?
Une fois l'aspect juridique réglé, restent deux questions distinctes : qui finance l'installation et qui consomme l'électricité produite.
Répartition des frais d'installation entre les différents lots
Lorsque la copropriété finance l'installation, chaque copropriétaire contribue selon la clé de répartition des charges du règlement de copropriété : en principe la valeur respective des lots, qui fonde aussi les quotes-parts, sauf si le règlement retient un critère d'utilité, seul ou combiné avec la valeur (articles 3.80 et 3.81 du Code civil).
Si l'assemblée générale décide une installation commune, la décision lie tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre, et le coût suit la clé de répartition des charges. Réserver le financement et la production à certains copropriétaires suppose en principe une décision spécifique de l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 3.88 du Code civil selon ce qui est modifié. Le Code prévoit aussi la procédure de l'article 3.82, § 2, pour certains équipements liés à l'énergie, et un recours au juge si l'assemblée s'oppose sans juste motif à des travaux utiles qu'un copropriétaire veut financer seul (article 3.92, § 5).
Pour lancer votre projet, demandez une étude solaire personnalisée. Une fois le projet approuvé en assemblée générale, le syndic exécute la décision et gère les appels de fonds correspondants.
Selon le montage choisi, il peut notamment s'agir d'une installation commune raccordée au compteur des parties communes, ou de plusieurs installations individuelles, chacune avec son propre onduleur et raccordée au compteur d'un appartement. Pour une installation commune, les frais d'entretien sont des charges de la copropriété : ils se répartissent selon la clé prévue par les statuts, en principe la valeur des lots, sauf si les statuts retiennent aussi l'utilité (articles 3.81 et 3.84 du Code civil). Si l'installation ne sert qu'à un ou à quelques copropriétaires, précisez dans la décision de l'assemblée générale qui en assure et en paie l'entretien.
Le partage d'énergie entre occupants d'un même bâtiment est encadré dans les trois Régions (Wallonie, Bruxelles et Flandre), chacune avec ses propres règles. Il ne demande pas de créer une communauté d'énergie, formule distincte prévue pour un partage à plus grande échelle.
Autoconsommation collective et réduction des charges communes
Lorsque l'installation est raccordée au compteur des parties communes, l'électricité produite alimente d'abord les équipements communs comme l'ascenseur ou l'éclairage du hall. La partie de la facture d'électricité commune liée aux kWh achetés baisse à mesure que la production est consommée sur place, puisque ces kWh ne sont plus achetés au fournisseur. Cela peut justifier une révision des provisions de charges.
Selon le montage retenu :
- Partage d'énergie entre appartements, dans le cadre prévu par la Région
- Injection du surplus sur le réseau
- Baisse de la facture des occupants qui participent au partage
Le surplus qui n'est ni consommé ni partagé est injecté sur le réseau. Il peut être vendu, au tarif d'injection, au fournisseur avec lequel la copropriété a conclu un contrat d'injection pour le compteur concerné.
Gestion technique des compteurs et du réseau de distribution
En Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, le partage d'électricité entre occupants d'un même bâtiment passe par le gestionnaire de réseau de distribution : à partir des relevés quart-horaires des compteurs des participants (compteur communicant ou, en Wallonie et en Flandre, compteur télérelevé de type AMR), il répartit la production quart d'heure par quart d'heure selon la clé de répartition choisie par les participants.
Raccordement et rôle du gestionnaire de réseau de distribution
Le gestionnaire de réseau de distribution (GRD) compétent dépend de la région : ORES, RESA, AIEG, AIESH ou REW en Wallonie, Sibelga à Bruxelles, Fluvius en Flandre. Avant la mise en service, l'installation doit être contrôlée par un organisme agréé (conformité au RGIE), puis déclarée au gestionnaire de réseau. Pour les installations plus puissantes, une étude du gestionnaire de réseau est obligatoire avant le raccordement : au-delà de 10 kVA chez ORES, au-delà de 25 kVA chez Fluvius. À Bruxelles, Sibelga remplace le compteur par un compteur intelligent, ou active à distance la mesure de l'injection si le compteur est déjà intelligent, et délivre ensuite, sur demande, une « attestation Sibelga », indispensable pour injecter sur le réseau, obtenir des certificats verts ou participer à un partage d'énergie.
En Flandre, selon vlaanderen.be, les panneaux d'un immeuble à appartements sont le plus souvent raccordés au compteur des parties communes : leur production alimente d'abord les communs, puis le surplus peut être partagé avec les appartements participants grâce à leurs compteurs communicants. Pour un premier ordre de grandeur de la production de la toiture, vous pouvez utiliser notre simulateur ; il ne couvre que les adresses situées en Wallonie, raisonne à l'échelle d'un ménage et ne calcule pas la répartition entre lots.
Le rapport de l'organisme agréé qui contrôle la conformité de l'installation électrique au RGIE est une pièce obligatoire de la déclaration au gestionnaire de réseau.
Prévoyez aussi le schéma unifilaire de l'installation : il est demandé lors du contrôle RGIE, et ORES comme Fluvius l'exigent avec la déclaration de l'installation.
Comptage et répartition de l'électricité produite
Le compteur intelligent (ou communicant) est un compteur bidirectionnel : il mesure séparément l'électricité prélevée sur le réseau et l'électricité injectée, et peut transmettre les index à distance au gestionnaire de réseau. Cette lecture à distance est requise pour participer à un partage d'énergie. En dehors de ce cas, elle est désactivée par défaut à Bruxelles (sauf pour les producteurs) et peut être désactivée à votre demande chez ORES. Un compteur classique est relevé sur place. Pour participer à un partage d'énergie, calculé quart d'heure par quart d'heure, chaque participant doit disposer d'un compteur communicant relevé par quart d'heure (ou, en Wallonie et en Flandre, pour certains gros raccordements, d'un compteur télérelevé de type AMR). Un compteur classique ne le permet pas.
| Critère | Compteur Classique | Compteur Intelligent |
|---|---|---|
| Relevé d'index | Manuel | À distance, si la fonction communicante est activée |
| Coût du remplacement | Sans objet | Gratuit chez ORES, Fluvius et Sibelga pour le remplacement d'un compteur existant, que vous participiez ou non à un partage d'énergie. Des frais peuvent s'appliquer pour un compteur supplémentaire ou pour des travaux complémentaires (Sibelga). Chez RESA, AIEG, AIESH et REW, renseignez-vous auprès du gestionnaire de réseau. |
| Partage entre lots | Non admis | Requis (en Wallonie et en Flandre, un compteur télérelevé de type AMR est aussi admis pour certains gros raccordements), répartition calculée par quart d'heure par le gestionnaire de réseau |
La répartition entre les lots est calculée par le gestionnaire de réseau (par exemple ORES ou RESA en Wallonie, Sibelga à Bruxelles), par quart d'heure, selon la clé de répartition choisie par les participants. En Wallonie, un représentant du partage signe une convention avec le gestionnaire de réseau. À Bruxelles, le partage est déclaré à Sibelga.
Les certificats verts dépendent de la Région et de la puissance installée. À Bruxelles, une installation photovoltaïque peut en recevoir. Pour les installations mises en service depuis le 1er avril 2026, le taux d'octroi publié par BRUGEL est nul au-delà de 100 kWc (taux consultés en octobre 2026). En Wallonie, depuis le 1er juillet 2018, il n'existe plus de prime ni de certificats verts pour les installations photovoltaïques d'une puissance inférieure ou égale à 10 kW ; au-delà de 10 kW, des certificats verts restent possibles, à condition d'introduire une demande de réservation auprès du SPW Énergie avant de réaliser le projet. Nous ne publions aucun montant : vérifiez les conditions à jour auprès de BRUGEL ou du SPW Énergie.
Spécificités régionales et cas du logement mis en location
Enfin, les règles applicables dépendent de votre région et de votre statut d'occupant.
Différences réglementaires entre la Wallonie et Bruxelles
Les règles de partage d'énergie diffèrent selon votre région. À Bruxelles, trois formes de partage existent : de pair à pair, au sein d'un même immeuble et par une communauté d'énergie. Le partage au sein d'un même immeuble ne demande pas de créer une personne morale ; une communauté d'énergie doit obtenir une autorisation de BRUGEL avant de fonctionner.
En Wallonie, le partage d'énergie au sein d'un même bâtiment et les communautés d'énergie sont encadrés par le décret du 12 avril 2001 relatif à l'organisation du marché régional de l'électricité, modifié par le décret du 5 mai 2022, et par l'arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 2023. Pour un partage dans un même bâtiment, les participants désignent un représentant et notifient le partage au gestionnaire de réseau.
Les démarches varient selon la région. En Wallonie, le partage d'énergie dans un même bâtiment se notifie au gestionnaire de réseau avec le formulaire établi par la CWaPE, et les certificats verts éventuels relèvent du SPW Énergie. À Bruxelles, le partage se déclare à Sibelga ; la certification de l'installation passe par un organisme certificateur agréé, puis BRUGEL gère les certificats verts. En Flandre, le régulateur est la Vlaamse Nutsregulator.
Wallonie : CWaPE (www.cwape.be). Bruxelles : BRUGEL (www.brugel.brussels).
Les aides dépendent de la région : consultez notre page Belgique, puis vérifiez le dispositif sur le site officiel de votre région.
Consultez les sites officiels régionaux. Chaque portail énergie détaille ses propres spécificités techniques.
Impact de l'installation solaire sur le bail de location
La relation entre bailleur et locataire doit être claire. Si l'installation alimente les parties communes et que le locataire paie une quote-part réelle des charges communes, la baisse de ces charges se retrouve dans son décompte ; ce n'est pas automatique si les charges sont forfaitaires. Si l'installation est raccordée au compteur des parties communes, l'électricité produite ne réduit la facture d'électricité du logement loué que si le locataire participe au partage d'énergie, avec un compteur communicant ou télérelevé. À Bruxelles, cette participation est libre et volontaire. Avant le partage, les participants concluent une convention qui fixe les droits et obligations de chacun, y compris, le cas échéant, les règles de facturation de l'électricité partagée.
Vérifiez vos provisions de charges. En Wallonie, sauf forfait expressément convenu, les charges payées par le locataire correspondent aux dépenses réelles (décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, art. 24) : une baisse des charges communes apparaît donc dans le décompte. Pour un bail de résidence principale, si les charges sont forfaitaires, chaque partie peut à tout moment demander au juge de paix de réviser ce forfait ou de le convertir en charges réelles. À Bruxelles et en Flandre, vérifiez la règle applicable à votre bail.
Après les travaux, faites mettre à jour le certificat par un certificateur agréé (energiedeskundige type A en Flandre) pour qu'il tienne compte de l'installation. En Flandre, la pose d'une installation solaire collective rend nécessaire un nouvel EPC des parties communes. Dans les trois Régions, un certificat de performance énergétique est exigé en cas de vente ou de mise en location d'un logement : certificat PEB en Wallonie et à Bruxelles, EPC en Flandre.
Une installation photovoltaïque peut aussi améliorer le certificat PEB des logements, selon des règles propres à chaque Région. À Bruxelles, le certificateur n'en tient compte que si une preuve acceptable établit que la production bénéficie aux occupants : rapport de conformité de l'installation électrique ou document comptable de la copropriété. En cas de doute, il ne la mentionne pas. En Flandre, une installation collective est reprise dans l'EPC des parties communes, dont les données servent à établir l'EPC de chaque appartement. En Wallonie, demandez au certificateur PEB agréé comment l'installation commune sera prise en compte.
En résumé : vérifiez le statut de la toiture dans l'acte de base, faites inscrire le projet à l'ordre du jour avec un devis, choisissez le montage (communs seuls ou partage entre lots) et renseignez-vous sur les règles de votre région avant le vote.
Et les aides financières ?
Les aides au photovoltaïque sont régionales et ont été revues ces dernières années : en Flandre, par exemple, la prime de Fluvius pour les panneaux solaires est supprimée pour les installations contrôlées ou mises en service à partir du 1er janvier 2024. Chaque Région a son propre régime, et ce qui vaut à Bruxelles ne vaut pas forcément en Wallonie ou en Flandre. Nous ne publions donc aucun montant dans cet article. Le dispositif applicable à votre région est résumé sur notre page Belgique ; vérifiez-le sur le site officiel de votre Région : energie.wallonie.be pour la Wallonie, vlaanderen.be pour la Flandre, brugel.brussels pour Bruxelles.
