In een mede-eigendom is de moeilijkheid niet technisch: ze is juridisch en collectief. Het dak is in principe een gemeenschappelijk deel (het statuut ervan wordt bepaald door de basisakte of, bij gebrek daaraan, door de wet); de beslissing valt op de algemene vergadering en, als de productie niet alleen voor de gemeenschappelijke delen dient, moet ze verdeeld worden onder gezinnen die niet op hetzelfde moment verbruiken. Deze pagina beschrijft het volledige traject, van de agendering tot de aansluiting. De regels voor energiedeling hangen af van het gewest: Wallonië en Brussel worden hier uitgewerkt; voor Vlaanderen raadpleegt u de pagina van vlaanderen.be over energiedelen in een appartementsgebouw.
Energiedeling tussen bewoners van eenzelfde gebouw is in de drie gewesten (Wallonië, Brussel en Vlaanderen) geregeld, elk met eigen regels. Daarvoor hoeft u geen energiegemeenschap op te richten: energiegemeenschappen zijn een aparte formule, bedoeld voor delen op grotere schaal, bijvoorbeeld op het niveau van een wijk. In de praktijk kan het plaatsen van zonnepanelen in mede-eigendom in België een administratieve uitdaging lijken: de vereiste meerderheid moet op de algemene vergadering gehaald worden en de vraag van de eventuele groenestroomcertificaten moet geregeld worden. Die komen toe aan de producent van de installatie, die duidelijk moet worden aangewezen (de mede-eigendom of de mede-eigenaar die geïnvesteerd heeft). Uw project dreigt stil te vallen door de aarzelingen van uw buren of door onzekerheid over de financiering.
Dit artikel verduidelijkt het huidige juridische kader en de manieren waarop de kosten verdeeld worden, om u te helpen de stemming en de opzet van uw collectieve installatie voor te bereiden. We overlopen de belangrijkste stappen, van de stemming door de mede-eigenaars tot het beheer van de meters.
Het wettelijke kader voor zonnepanelen in mede-eigendom in België
In België vereist een fotovoltaïsche installatie in mede-eigendom in principe een stemming met een meerderheid van twee derde op de algemene vergadering, want het plaatsen van panelen op het gemeenschappelijke dak is een werk dat de gemeenschappelijke delen raakt (art. 3.88 Burgerlijk Wetboek). Het dak is in principe een gemeenschappelijk deel: de basisakte bepaalt het statuut ervan en, als die niets zegt, vermoedt de wet dat de delen voor het gebruik van alle mede-eigenaars gemeenschappelijk zijn (art. 3.84 Burgerlijk Wetboek). Er panelen op plaatsen, of ze nu één kavel of het hele gebouw bedienen, vereist dus in de regel een stemming op de algemene vergadering; het Wetboek voorziet wel een aparte procedure voor bepaalde voorzieningen op het vlak van energie die op kosten van een mede-eigenaar worden geplaatst (artikel 3.82, § 2), zie verder.
Het akkoord van de algemene vergadering van mede-eigenaars verkrijgen
Werken die de gemeenschappelijke delen raken, zoals het plaatsen van panelen op het gemeenschappelijke dak, worden in principe gestemd met een meerderheid van twee derde van de stemmen (art. 3.88 Burgerlijk Wetboek); onthoudingen en blanco of ongeldige stemmen worden niet meegeteld. De vergadering beraadslaagt alleen geldig als het quorum bereikt is: meer dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd en zij bezitten samen minstens de helft van de aandelen, of de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars bezitten meer dan drie vierde van de aandelen. Is dat niet het geval, dan wordt ten minste vijftien dagen later een tweede vergadering bijeengeroepen, die zonder quorumvereiste beraadslaagt.
U moet de syndicus vragen om uw project op de agenda te zetten. Bezorg hem uw voorstel schriftelijk: hij zet het op de agenda van de gewone algemene vergadering als hij het ontvangt ten minste drie weken vóór het begin van de vergaderperiode die in het huishoudelijk reglement is vastgelegd. Komt het later binnen, dan wordt het op de volgende vergadering geagendeerd.
In principe twee derde van de stemmen voor werken die de gemeenschappelijke delen raken, zoals het plaatsen van panelen op het gemeenschappelijke dak (art. 3.88 Burgerlijk Wetboek). Onthoudingen en blanco of ongeldige stemmen worden niet meegeteld.
Maak bij de stemming een duidelijk onderscheid tussen het collectieve project en het strikt privatieve gebruik. Let er altijd op dat uw aanvraag in overeenstemming is met de statuten die uw specifieke mede-eigendom beheersen.
Gebruiksrecht op het dak en onderscheid tussen de gemeenschappelijke delen
Raadpleeg uw basisakte om het juridische statuut van het dak na te gaan. De gemeenschappelijke delen vallen onder de gedwongen mede-eigendom: elke kavel omvat een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen (artikelen 3.78 en 3.84 Burgerlijk Wetboek), wat elk geïsoleerd persoonlijk initiatief beperkt.
Een recht van uitsluitend genot op het dak geldt op zich niet als toelating voor werken: het dak blijft een gemeenschappelijk deel en werken die het raken, vereisen in principe een beslissing van de algemene vergadering (artikelen 3.85 en 3.88 Burgerlijk Wetboek). Dat recht ontslaat u evenmin van een eventuele stedenbouwkundige vergunning (in Vlaanderen: omgevingsvergunning; zie de FAQ).
In de regel vereist het plaatsen van modules op het gemeenschappelijke dak, of ze nu één kavel of het hele gebouw bedienen, een stemming op de algemene vergadering (artikel 3.88 Burgerlijk Wetboek). Artikel 3.82, § 2 Burgerlijk Wetboek voorziet wel een aparte procedure voor bepaalde voorzieningen op het vlak van energie die op kosten van een mede-eigenaar worden geplaatst: vraag uw syndicus of een notaris of die op uw project van toepassing kan zijn.
Breng vóór de plaatsing de verzekeraar van het gebouw op de hoogte om na te gaan of de installatie gedekt is door de polis van de mede-eigendom.
Wie financiert en wie geniet van de opgewekte energie?
Zodra het juridische luik geregeld is, blijven twee aparte vragen over: wie financiert de installatie en wie verbruikt de opgewekte elektriciteit.
Verdeling van de installatiekosten over de verschillende kavels
Als de mede-eigendom de installatie financiert, draagt elke mede-eigenaar bij volgens de verdeelsleutel van de lasten in het reglement van mede-eigendom: in principe de respectieve waarde van de kavels, waarop ook de aandelen gebaseerd zijn, tenzij het reglement een nutscriterium hanteert, alleen of in combinatie met de waarde (artikelen 3.80 en 3.81 Burgerlijk Wetboek).
Als de algemene vergadering tot een gemeenschappelijke installatie beslist, bindt die beslissing alle mede-eigenaars, ook wie tegen gestemd heeft, en volgen de kosten de verdeelsleutel van de lasten. De financiering en de productie voorbehouden aan bepaalde mede-eigenaars vereist in principe een specifieke beslissing van de algemene vergadering, met de meerderheid die artikel 3.88 Burgerlijk Wetboek voorziet naargelang van wat gewijzigd wordt. Het Wetboek voorziet ook de procedure van artikel 3.82, § 2, voor bepaalde voorzieningen op het vlak van energie, en een beroep bij de rechter als de algemene vergadering zich zonder gegronde reden verzet tegen nuttige werken die een mede-eigenaar alleen wil financieren (artikel 3.92, § 5).
Om uw project op te starten, vraagt u een gepersonaliseerde zonnestudie aan. Zodra het project op de algemene vergadering is goedgekeurd, voert de syndicus de beslissing uit en beheert hij de bijbehorende opvragingen van fondsen.
Afhankelijk van de gekozen opzet kan het onder meer gaan om een gemeenschappelijke installatie, aangesloten op de meter van de gemeenschappelijke delen, of om meerdere individuele installaties, elk met een eigen omvormer en aangesloten op de meter van een appartement. Bij een gemeenschappelijke installatie zijn de onderhoudskosten lasten van de mede-eigendom: ze worden verdeeld volgens de sleutel in de statuten, in principe de waarde van de kavels, tenzij de statuten ook het nut in aanmerking nemen (artikelen 3.81 en 3.84 Burgerlijk Wetboek). Dient de installatie maar één of enkele mede-eigenaars, leg dan in de beslissing van de algemene vergadering vast wie het onderhoud verzorgt en betaalt.
Energiedeling tussen bewoners van eenzelfde gebouw is in de drie gewesten (Wallonië, Brussel en Vlaanderen) geregeld, elk met eigen regels. Daarvoor is geen energiegemeenschap nodig: dat is een aparte formule, bedoeld voor delen op grotere schaal.
Collectief zelfverbruik en lagere gemeenschappelijke kosten
Als de installatie op de meter van de gemeenschappelijke delen is aangesloten, voedt de opgewekte elektriciteit eerst de gemeenschappelijke uitrusting zoals de lift of de verlichting van de inkomhal. Het deel van de gemeenschappelijke elektriciteitsfactuur dat met de aangekochte kWh samenhangt, daalt naarmate de productie ter plaatse verbruikt wordt, omdat die kWh niet meer bij de leverancier aangekocht worden. Dat kan een herziening van de provisies voor de lasten rechtvaardigen.
Afhankelijk van de gekozen opzet:
- Energiedeling tussen appartementen, binnen het kader van het gewest
- Injectie van het overschot op het net
- Lagere factuur voor de bewoners die aan de energiedeling deelnemen
Het overschot dat niet verbruikt en niet gedeeld wordt, wordt op het net geïnjecteerd. Het kan tegen het injectietarief verkocht worden aan de leverancier waarmee de mede-eigendom een injectiecontract heeft gesloten voor de betrokken meter.
Technisch beheer van de meters en van het distributienet
In Wallonië, Brussel en Vlaanderen verloopt het delen van elektriciteit tussen bewoners van eenzelfde gebouw via de distributienetbeheerder: op basis van de kwartierwaarden van de meters van de deelnemers (digitale meter of, in Wallonië en Vlaanderen, op afstand uitgelezen AMR-meter) verdeelt hij de productie per kwartier volgens de verdeelsleutel die de deelnemers gekozen hebben.
Aansluiting en rol van de distributienetbeheerder
De bevoegde distributienetbeheerder hangt af van het gewest: ORES, RESA, AIEG, AIESH of REW in Wallonië, Sibelga in Brussel, Fluvius in Vlaanderen. Vóór de indienststelling moet de installatie gecontroleerd worden door een erkend organisme (conformiteit met het AREI) en daarna gemeld worden bij de netbeheerder. Voor krachtigere installaties is een studie door de netbeheerder verplicht vóór de aansluiting: boven 10 kVA bij ORES, boven 25 kVA bij Fluvius. In Brussel vervangt Sibelga de meter door een slimme meter, of activeert het op afstand de meting van de injectie als de meter al slim is, en levert het daarna, op aanvraag, een Sibelga-attest af, dat nodig is om op het net te injecteren, groenestroomcertificaten te verkrijgen of deel te nemen aan energiedeling.
In Vlaanderen worden de panelen van een appartementsgebouw volgens vlaanderen.be meestal aangesloten op de meter van de gemeenschappelijke delen: de productie voedt eerst de gemeenschappelijke delen, daarna kan het overschot gedeeld worden met de deelnemende appartementen via hun digitale meters. Voor een eerste orde van grootte van de productie van het dak kunt u onze simulator gebruiken; die dekt alleen adressen in Wallonië, rekent op het niveau van één huishouden en berekent geen verdeling tussen kavels.
Het verslag van het erkende organisme dat de conformiteit van de elektrische installatie met het AREI controleert, is een verplicht stuk bij de melding aan de netbeheerder.
Voorzie ook het eendraadschema van de installatie: het wordt gevraagd bij de AREI-keuring, en zowel ORES als Fluvius eisen het bij de melding van de installatie.
Meting en verdeling van de opgewekte elektriciteit
De digitale (of slimme) meter is een tweerichtingsmeter: hij meet de van het net afgenomen elektriciteit en de geïnjecteerde elektriciteit afzonderlijk, en kan de meterstanden op afstand doorgeven aan de netbeheerder. Die uitlezing op afstand is vereist om deel te nemen aan energiedeling. Buiten dat geval is ze in Brussel standaard uitgeschakeld (behalve voor producenten) en kan ze bij ORES op uw verzoek uitgeschakeld worden. Een klassieke meter wordt ter plaatse opgenomen. Om deel te nemen aan energiedeling, die per kwartier berekend wordt, moet elke deelnemer beschikken over een digitale meter die per kwartier wordt uitgelezen (of, in Wallonië en Vlaanderen, voor bepaalde grote aansluitingen, over een op afstand uitgelezen AMR-meter). Een klassieke meter maakt dat niet mogelijk.
| Criterium | Klassieke meter | Digitale meter |
|---|---|---|
| Meteropname | Manueel | Op afstand, als de communicatiefunctie geactiveerd is |
| Kosten van de vervanging | Niet van toepassing | Gratis bij ORES, Fluvius en Sibelga voor de vervanging van een bestaande meter, of u nu aan energiedeling deelneemt of niet. Voor een extra meter of voor bijkomende werken kunnen kosten gelden (Sibelga). Bij RESA, AIEG, AIESH en REW informeert u bij de netbeheerder. |
| Verdeling tussen kavels | Niet toegelaten | Vereist (in Wallonië en Vlaanderen is voor bepaalde grote aansluitingen ook een op afstand uitgelezen AMR-meter toegelaten), verdeling per kwartier berekend door de netbeheerder |
De verdeling tussen de kavels wordt berekend door de netbeheerder (bijvoorbeeld ORES of RESA in Wallonië, Sibelga in Brussel), per kwartier, volgens de verdeelsleutel die de deelnemers gekozen hebben. In Wallonië ondertekent een vertegenwoordiger van de energiedeling een overeenkomst met de netbeheerder. In Brussel wordt de energiedeling bij Sibelga aangegeven.
De groenestroomcertificaten hangen af van het gewest en van het geïnstalleerde vermogen. In Brussel kan een fotovoltaïsche installatie groenestroomcertificaten ontvangen. Voor installaties die sinds 1 april 2026 in dienst genomen zijn, is de door BRUGEL gepubliceerde toekenningsgraad nul boven 100 kWp (toekenningsgraden geraadpleegd in oktober 2026). In Wallonië bestaan er sinds 1 juli 2018 geen premie en geen groenestroomcertificaten meer voor fotovoltaïsche installaties met een vermogen van 10 kW of minder; boven 10 kW blijven groenestroomcertificaten mogelijk, op voorwaarde dat u vóór de uitvoering van het project een reservatieaanvraag indient bij de SPW Énergie. Wij publiceren geen bedragen: controleer de actuele voorwaarden bij BRUGEL of de SPW Énergie.
Gewestelijke bijzonderheden en het geval van een verhuurde woning
Tot slot hangen de toepasselijke regels af van uw gewest en van uw statuut als bewoner.
Verschillen in regelgeving tussen Wallonië en Brussel
De regels voor energiedeling verschillen naargelang uw gewest. In Brussel bestaan drie vormen van delen: van peer tot peer, binnen eenzelfde gebouw en via een energiegemeenschap. Voor delen binnen eenzelfde gebouw hoeft u geen rechtspersoon op te richten; een energiegemeenschap moet een toelating van BRUGEL krijgen voordat ze actief kan worden.
In Wallonië worden energiedeling binnen eenzelfde gebouw en de energiegemeenschappen geregeld door het decreet van 12 april 2001 betreffende de organisatie van de gewestelijke elektriciteitsmarkt, gewijzigd door het decreet van 5 mei 2022, en door het besluit van de Waalse Regering van 17 maart 2023. Voor delen binnen eenzelfde gebouw wijzen de deelnemers een vertegenwoordiger aan en melden zij de energiedeling aan de netbeheerder.
De stappen verschillen per gewest. In Wallonië meldt u energiedeling binnen eenzelfde gebouw aan de netbeheerder met het formulier dat de CWaPE heeft opgesteld, en eventuele groenestroomcertificaten vallen onder de SPW Énergie. In Brussel wordt de energiedeling bij Sibelga aangegeven; de certificering van de installatie verloopt via een erkend certificeringsorganisme, waarna BRUGEL de groenestroomcertificaten beheert. In Vlaanderen is de regulator de Vlaamse Nutsregulator.
Wallonië: CWaPE (www.cwape.be). Brussel: BRUGEL (www.brugel.brussels).
De steun hangt af van het gewest: raadpleeg onze pagina België en controleer de regeling daarna op de officiële website van uw gewest.
Raadpleeg de officiële gewestelijke websites. Elk energieportaal beschrijft zijn eigen technische bijzonderheden.
Impact van de zonne-installatie op de huurovereenkomst
De verhouding tussen verhuurder en huurder moet duidelijk zijn. Als de installatie de gemeenschappelijke delen voedt en de huurder een werkelijk aandeel in de gemeenschappelijke lasten betaalt, komt de daling van die lasten in zijn afrekening terecht; bij forfaitaire lasten is dat niet automatisch. Als de installatie op de meter van de gemeenschappelijke delen is aangesloten, verlaagt de opgewekte elektriciteit de elektriciteitsfactuur van de verhuurde woning alleen als de huurder deelneemt aan de energiedeling, met een digitale of op afstand uitgelezen meter. In Brussel is die deelname vrij en vrijwillig. Vóór de energiedeling sluiten de deelnemers een overeenkomst die ieders rechten en plichten vastlegt, in voorkomend geval ook de factureringsregels voor de gedeelde elektriciteit.
Kijk uw provisies voor kosten na. In Wallonië stemmen de lasten die de huurder betaalt, behalve bij een uitdrukkelijk overeengekomen forfait, overeen met de werkelijke uitgaven (Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, art. 24): een daling van de gemeenschappelijke lasten verschijnt dus in de afrekening. Bij een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats kan elke partij, als de lasten forfaitair zijn, de vrederechter op elk moment vragen dat forfait te herzien of om te zetten in werkelijke lasten. Ga in Brussel en Vlaanderen na welke regel voor uw huurovereenkomst geldt.
Laat na de werken het certificaat bijwerken door een erkende certificateur (in Vlaanderen: energiedeskundige type A), zodat het rekening houdt met de installatie. In Vlaanderen maakt de plaatsing van een collectieve zonne-installatie een nieuw EPC voor de gemeenschappelijke delen nodig. In de drie gewesten is een energieprestatiecertificaat verplicht bij verkoop of verhuur van een woning: EPB-certificaat in Wallonië en Brussel, EPC in Vlaanderen.
Een fotovoltaïsche installatie kan ook het energieprestatiecertificaat van de woningen verbeteren, volgens regels die per gewest verschillen. In Brussel houdt de certificateur er alleen rekening mee als een aanvaardbaar bewijs aantoont dat de productie ten goede komt aan de bewoners: het conformiteitsverslag van de elektrische installatie of een boekhoudkundig document van de mede-eigendom. Bij twijfel vermeldt hij ze niet. In Vlaanderen wordt een collectieve installatie opgenomen in het EPC van de gemeenschappelijke delen, waarvan de gegevens dienen om het EPC van elk appartement op te stellen. In Wallonië vraagt u de erkende EPB-certificateur hoe de gemeenschappelijke installatie in aanmerking wordt genomen.
Kortom: kijk het statuut van het dak na in de basisakte, laat het project met een offerte op de agenda zetten, kies de opzet (enkel gemeenschappelijke delen of verdeling tussen kavels) en informeer u vóór de stemming over de regels in uw gewest.
En de financiële steun?
De steun voor fotovoltaïsche installaties is gewestelijk en werd de voorbije jaren herzien: in Vlaanderen bijvoorbeeld is de premie van Fluvius voor zonnepanelen afgeschaft voor installaties die vanaf 1 januari 2024 gekeurd of in dienst genomen zijn. Elk gewest heeft zijn eigen regeling, en wat in Brussel geldt, geldt niet noodzakelijk in Wallonië of Vlaanderen. Wij publiceren daarom geen enkel bedrag in dit artikel. De regeling die in uw gewest van toepassing is, wordt samengevat op onze pagina België; controleer ze op de officiële website van uw gewest: energie.wallonie.be voor Wallonië, vlaanderen.be voor Vlaanderen, brugel.brussels voor Brussel.
